Immobilien-Wissen
Kaufnebenkosten berechnen
Kaufnebenkosten machen 8–15 % des Kaufpreises aus und werden oft unterschätzt. Hier findest du alle vier Kostenarten im Detail, eine Bundesland-Tabelle für die Grunderwerbsteuer, zwei Beispielrechnungen, einen kostenlosen Rechner und konkrete Spar-Tipps.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienkauf über den eigentlichen Kaufpreis hinaus anfallen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und optional die Maklerprovision. Diese Kosten werden oft unterschätzt, sind aber bei jeder Immobilientransaktion unvermeidbar.
In der Praxis liegen die Kaufnebenkosten zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises — abhängig vom Bundesland und davon, ob ein Makler beteiligt ist. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € bedeutet das zusätzliche Kosten von 20.000 € bis 37.500 €. Viele Käufer unterschätzen diesen Betrag und geraten bei der Finanzierung in Schwierigkeiten.
Kaufnebenkosten fließen direkt in die Gesamtinvestition ein und senken damit die Rendite. Für Kapitalanleger ist das besonders relevant: Wer die Nebenkosten kennt, kann die Bruttomietrendite realistisch berechnen — denn die bezieht sich auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
Die 4 Kostenarten im Detail
Jede der vier Kostenarten hat eigene Regeln, Sätze und Einsparmöglichkeiten. Hier siehst du, was jeweils anfällt und wie sich die Kosten zusammensetzen.
Grunderwerbsteuer
Pflicht3,5–6,5 % je Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Nebenkostenposition und wird vom Bundesland festgelegt. Bayern hat den günstigsten Satz (3,5 %), während Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % am höchsten liegen.
Notarkosten
Pflichtca. 1,5 %
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und koordiniert die Eigentumsübertragung. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkauf in Deutschland rechtlich nicht wirksam. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Grundbuchkosten
Pflichtca. 0,5 %
Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer und die Grundschuld ein. Diese Gebühren sind gesetzlich geregelt und fallen unabhängig vom Notar an. Ohne Grundbucheintrag gilt der Eigentumswechsel rechtlich nicht als vollzogen.
Maklerkosten
Optionalca. 3,57 % (Käuferanteil)
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage zu gleichen Teilen. Der Käuferanteil beträgt üblicherweise 3,57 % inkl. MwSt. Bei Privatverkäufen ohne Makler entfallen diese Kosten komplett.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten bei den Kaufnebenkosten und variiert erheblich: Von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € macht das einen Unterschied von 7.500 €.
| Bundesland | Satz (%) | Beispiel bei 250.000 € |
|---|---|---|
| Bayerngünstigster | 3,5 % | 8.750 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 12.500 € |
| Bremen | 5,0 % | 12.500 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 12.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 12.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 12.500 € |
| Thüringen | 5,0 % | 12.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 13.750 € |
| Sachsen | 5,5 % | 13.750 € |
| Berlin | 6,0 % | 15.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 15.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 15.000 € |
| Brandenburgteuerster | 6,5 % | 16.250 € |
| Nordrhein-Westfalenteuerster | 6,5 % | 16.250 € |
| Saarlandteuerster | 6,5 % | 16.250 € |
| Schleswig-Holsteinteuerster | 6,5 % | 16.250 € |
* Sätze gemäß aktueller Gesetzeslage (Stand März 2026). Mehrere Bundesländer diskutieren Änderungen für Ersterwerber.
Beispielrechnung: Kaufnebenkosten berechnen
Gleicher Kaufpreis, unterschiedliche Nebenkosten — Bundesland und Maklervereinbarung machen den Unterschied. Zwei Szenarien zeigen, wie stark die Kaufnebenkosten variieren können.
Bayern
ohne Makler · 250.000 € Kaufpreis
NRW
mit Makler · 250.000 € Kaufpreis
Kaufnebenkosten berechnen — Kostenloser Rechner
Gib Kaufpreis und Bundesland ein, wähle ob ein Makler beteiligt ist und sieh sofort alle Kaufnebenkosten im Detail. Die Berechnung erfolgt in Echtzeit direkt in deinem Browser.
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Gib den Kaufpreis und das Bundesland ein, um die Kaufnebenkosten zu berechnen.
Grunderwerbsteuer: 3,5 %
Käuferanteil: 3,57 % Provision
Üblich: 2,38 – 3,57 %
Kaufnebenkosten senken — 5 Tipps
Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht verhandeln, aber an anderen Stellschrauben kannst du drehen. Diese fünf Tipps helfen dir, die Kaufnebenkosten zu reduzieren.
Inventar separat kaufen
Einbauküche, Markisen oder Möbel können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf den Inventarwert fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei 10.000 € Inventar sparst du in NRW 650 € Steuer.
Ohne Makler kaufen
Bei Privatverkäufen entfallen die Maklerkosten komplett — das sind bei 250.000 € Kaufpreis rund 8.925 € weniger. Plattformen wie eBay Kleinanzeigen oder ImmoScout24 (Privatfilter) helfen bei der Suche.
Bestehende Grundschuld übernehmen
Wenn der Verkäufer eine Grundschuld hat, kann der Käufer diese unter Umständen übernehmen (Grundschuldabtretung). Das spart Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung und Neueintragung.
Bundesland beachten
Die Grunderwerbsteuer variiert um fast das Doppelte: Bayern (3,5 %) vs. NRW (6,5 %). Bei 250.000 € Kaufpreis sind das 7.500 € Unterschied. Wenn du flexibel bist, kann der Standort die Nebenkosten stark beeinflussen.
Kaufpreis verhandeln
Jeder Euro, den du beim Kaufpreis sparst, senkt auch die Kaufnebenkosten proportional. 10.000 € Preisnachlass reduziert die Nebenkosten um 800–1.500 € (je nach Bundesland und Makler).
Häufige Fehler bei den Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten nicht eingeplant
Der häufigste Fehler: Nur den Kaufpreis bei der Finanzierung einrechnen. Kaufnebenkosten von 8–15 % müssen aus Eigenkapital kommen — sonst wird die Finanzierung deutlich teurer oder platzt.
Grunderwerbsteuer mit falschem Satz
Jedes Bundesland hat einen eigenen Grunderwerbsteuersatz. Wer mit dem falschen rechnet, verschätzt sich schnell um mehrere Tausend Euro. Bayern: 3,5 %, NRW: 6,5 % — fast das Doppelte.
Maklerkosten vergessen
Auch bei Privatverkäufen kann ein Makler beteiligt sein. Prüfe immer, ob eine Maklerprovision fällig wird. Seit 2020 trägt der Käufer maximal 50 % der Provision.
Renovierungskosten dazugezählt
Kaufnebenkosten und Renovierungskosten sind zwei verschiedene Dinge. Nur Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zählen zu den Kaufnebenkosten.
Eigenkapital-Planung ohne Nebenkosten
Banken erwarten meist, dass die Kaufnebenkosten komplett aus Eigenkapital gedeckt sind. Wer das nicht einplant, erlebt bei der Finanzierungsberatung eine böse Überraschung.